부동산양도소득세계산기는 국세청 홈택스 '양도소득세 자동계산' 메뉴에서 무료로 이용할 수 있습니다. 1세대 1주택자는 2년 이상 보유 시 양도가액 12억원까지 비과세되지만, 보유 1년 미만이면 세율이 50%까지 올라갑니다.
🧮 부동산양도소득세계산기, 어디서 쓰나
국세청 홈택스(hometax.go.kr) '세금신고 > 모의계산 > 양도소득세 자동계산' 메뉴가 공식 계산 도구입니다. 양도일·취득일, 양도가액·취득가액, 필요경비를 입력하면 보유기간과 주택 수에 따라 장기보유특별공제와 세액을 자동 계산해줍니다. 모바일에서는 손택스 앱의 '양도세 간편모의계산'으로도 이용할 수 있습니다. 사설 계산기는 세율 개정 반영이 늦을 수 있어, 최종 신고 전 홈택스에서 재확인하는 것이 안전합니다.
📊 양도소득세율표, 보유기간에 따라 다르다
기본세율(누진세율)은 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8단계로 나뉩니다(중간 구간: 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 10억원 이하 42%).
출처: 국세청 양도소득세 세율표
보유기간이 2년 미만이면 기본세율 대신 단기보유 중과세율이 적용돼, 보유 1년 미만은 50%, 1~2년은 40%까지 올라갑니다. 이 단기보유 중과세율은 한시 유예 대상이 아닌 상시 규정이라 2026년 8월 현재도 그대로 적용됩니다. 2년만 채워도 세율이 크게 낮아지므로 매도 전 보유기간부터 확인해야 합니다.
🏠 1세대 1주택 12억원 비과세 조건
1세대가 국내에 1주택만 보유하고 2년 이상 보유하면(2017년 8월 2일 대책 이후 취득했고 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건 추가) 양도가액 12억원까지 비과세됩니다. 12억원 초과 고가주택은 전액 비과세가 아니라 "전체 양도차익 × (양도가액－12억원)÷양도가액"으로 계산한 금액에만 세금이 부과되고, 장기보유특별공제도 같은 비율로 적용됩니다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율에 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 중과됩니다. 이 중과세율은 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 한시 유예됐다가 2026년 5월 10일부터 다시 적용되고 있습니다.
- 홈택스에서 보유기간과 주택 수를 먼저 확인합니다.
- 양도가액·취득가액·필요경비를 입력해 모의계산을 실행합니다.
- 1세대 1주택 비과세 요건(2년 보유, 12억원 기준)에 해당하는지 확인합니다.
- 다주택자라면 조정대상지역 중과 여부를 함께 확인합니다.
❓ 부동산양도소득세계산기는 어디서 무료로 이용할 수 있나요?
국세청 홈택스 '양도소득세 자동계산' 메뉴에서 무료로 이용할 수 있습니다.
❓ 1세대 1주택인데도 세금이 나올 수 있나요?
네, 양도가액이 12억원을 초과하면 초과분에 대해 세금이 부과됩니다. 전체 양도차익을 안분해 과세대상 금액을 따로 계산합니다.
❓ 다주택자는 세율이 얼마나 더 붙나요?
조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율에 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 중과됩니다(2022.5.10~2026.5.9 한시 유예 종료, 2026.5.10부터 재적용). 다만 2026년 8월 발표된 세제개편안에 따라 2027년 이후 한시 완화가 예정돼 있다는 보도가 있어[확인 필요], 매도 전 홈택스나 세무사 확인이 반드시 필요합니다.
참고: 국세청 양도소득세 세율 안내
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