대출 한도는 LTV와 DSR 중 더 낮은 쪽으로 결정됩니다. 2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계는 미래 금리 상승분까지 반영해 한도를 보수적으로 계산합니다. 5억 원 아파트를 예로 실제 계산 과정을 정리했습니다.
LTV와 DSR, 무엇이 다른가
LTV(주택담보대출비율)는 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 나타냅니다. 집값이 5억 원인데 LTV 70%가 적용되면 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능합니다. DSR(총부채상환비율)은 연 소득 대비 1년에 갚아야 하는 원리금 비율로, 현재 은행권 40%, 비은행권 50% 규제가 적용됩니다.
실제 한도는 둘 중 낮은 쪽
집값 기준 LTV 한도와 소득 기준 DSR 한도가 다르게 나오는 경우, 실제 대출 가능액은 두 한도 중 더 낮은 쪽입니다. 집값은 충분해도 소득이 낮으면 DSR이 한도를 제한하고, 반대의 경우는 LTV가 제한합니다.
스트레스 DSR 3단계란
2025년 7월부터 시행 중인 스트레스 DSR 3단계는 앞으로 금리가 오를 가능성까지 미리 반영해 한도를 계산합니다. 현재 가산금리는 0.75%로, 실제 대출 금리가 6.8%라면 DSR 계산 시 7.55%로 가정해 한도를 산정합니다.
5억 원 아파트 예시 계산
5억 원 아파트에 LTV 70%를 적용하면 대출 한도는 3억 5천만 원입니다. 2026년 7월 기준 은행권 주택담보대출 금리(6% 후반~7% 초반대)를 감안해 금리 6.8%, 30년 원리금균등분할상환으로 계산하면 월 상환액은 대략 228만 원 수준으로 추산됩니다. 실제 금액은 은행별 우대금리·소득 조건에 따라 달라질 수 있는 참고용 추정치입니다.
상환방식도 총 이자에 영향을 줍니다. 원리금균등분할상환은 매달 같은 금액을 내 예산 관리가 편하고, 원금균등분할상환은 초반 부담이 크지만 총 이자는 더 적으며, 만기일시상환은 이자만 내다 만기에 원금을 한 번에 갚는 방식입니다.
자주 묻는 질문
아파트대출계산기 결과와 은행 실제 승인액이 다른 이유는 무엇인가요?
온라인 계산기는 일반적인 LTV·DSR만 반영하지만, 실제 승인은 개인 신용점수·기존 대출·소득 증빙 방식에 따라 달라집니다.
LTV 한도가 더 높아도 대출을 다 받을 수 없나요?
네, DSR 한도가 더 낮으면 DSR 기준으로 한도가 정해집니다. 둘 중 낮은 쪽이 우선입니다.
스트레스 DSR 3단계 때문에 한도가 얼마나 줄어드나요?
가산금리 0.75%p만큼 금리를 더 높게 가정해 계산하므로, 소득이 빠듯한 경우 체감 한도가 눈에 띄게 줄어들 수 있습니다.
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